بازار ملک در مرز رکود و رونق

گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است: در ماه میانی بهار امسال، تحت تاثیر برداشت‌های متفاوت فعالان بازار ملک از انتخابات 29 اردیبهشت و در نتیجه، اعمال تاخیر در انجام معامله ملکی در هر دو سمت عرضه و تقاضا، امکان پیشروی گسترده معاملات به فاز رونق، از بازار سلب شد اما با وجود اثرگذاری بزرگ‌ترین رویداد سیاسی-ملی بر فرآیند معاملات مسکن اردیبهشت ماه، نیروی برتر ناشی از محرک‌های بازار(همچون وام‌های خرید)، مانع پسرفت معاملات (رفتن به فاز رکود) شد. کارنامه فعلی بازار از دو تغییر نامحسوس در قیمت مسکن، حکایت دارد.

ماه گذشته، در تهران حجم خرید و فروش آپارتمان در کل مناطق 22 گانه،‌ 6 درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل افزایش پیدا کرد. اردیبهشت امسال،‌ بیش از 15 هزار و 300 واحد مسکونی در تهران معامله شد که در مقایسه با ماه نیمه تعطیل فروردین -همه ساله، معاملات ملک در اولین ماه سال، تا مرز تعطیلی بازار، ریزش می‌کند- 202 درصد رشد کرد. با این حال، منشأ رشد 3 رقمی حجم معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین، «رفتار سنتی بازار ملک در شروع سال جدید» بوده است و ارتباطی به دوره‌های رکود یا رونق مسکن ندارد. در همه سال‌های گذشته،‌ چه در زمان رونق و چه در دوره رکود، معاملات مسکن در فروردین هر سال، به پایین‌ترین حد، کاهش پیدا می‌کند و در ماه بعد از آن، با طبیعی شدن نبض بازار، حجم معاملات با رشد شدید ماهانه مواجه می‌شود.

بررسی‌ها درباره نبض فعلی معاملات مسکن در پایتخت، حاوی دو پیام است. رشد 6 درصدی حجم خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال که به معنای فروش 1000 واحد مسکونی بیشتر از حجم معاملات اردیبهشت سال گذشته است، از تحرک نسبی بازار در مسیر پیش‌رونق حکایت دارد. همچنین تعداد آپارتمان‌های فروخته شده طی ماه گذشته، در قالب پیام دوم،‌ مشخص می‌کند: بازار معاملات در حال حاضر در میانه رکود-رونق قرار دارد و در عین حال آماده پیشروی بیشتر است. مطابق روند‌های گذشته، حجم معاملات در دوره رکود، معمولا به کمتر از 12 هزار واحد در ماه، نزول می‌کند و در زمان رونق نیز خرید و فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت به حدود 17 هزار واحد می‌رسد. با این حال، حجم معاملات اردیبهشت، بیشتر از دوره رکود‌ و کمتر از دوره رونق است اما از آنجا که رشد خفیف 6 درصدی نسبت به سال گذشته همین موقع پیدا کرده، نشانه‌ای از آمادگی بازار برای پیشروی است.

حجم معاملات خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال، از پرفروش‌ترین ماه بازار ملک در سال 95، اندکی کمتر است.

نیمه تابستان سال گذشته –مرداد ماه- حجم خرید آپارتمان در پایتخت تحت تاثیر کاهش هماهنگ نرخ سود سپرده‌های بانکی در بانک‌ها به سطح 15 درصد در تیرماه،‌ به دلیل افزایش تقاضای خرید ملک، 37 درصد نسبت به مرداد 94 افزایش پیدا کرد و به مرز 16 هزار واحد رسید اما در ماه‌های بعد از آن،‌ با تخلیه هیجان در معاملات ملک به دلیل نبود زمینه سفته‌بازی در شکل نوسانات قیمت، حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته، نسبت به نیمه اول تا حدودی‌ کاهش یافت. آنچه در نیمه دوم سال گذشته، در کاهش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن موثر بوده، به افزایش مجدد نرخ سود بانکی در برخی بانک‌ها،‌ برخلاف روند کاهنده نرخ تورم‌ مربوط است که عملا باعث جذب تقاضای خرید ملک به سمت بازار پول شد.

در حال حاضر با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن در اردیبهشت امسال‌ حدود 5 درصد به لحاظ حجمی، نسبت به نقل و انتقالات شب عید (متوسط حجم معاملات در دو ماه بهمن و اسفند پارسال)، افزایش پیدا کرده است، پیش‌بینی می‌شود: بازار بعد از پشت‌سر گذاشتن ماه رمضان،‌ در اواسط تابستان، با جنب‌وجوش بیشتر از ماه‌های بهار‌ همراه شود. نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در یک فصل آتی مهم‌ترین پارامتر در تنظیم دمای معاملات ملک محسوب می‌شود. در صورتی که مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف وام خرید مسکن زوجین‌ به اجرا دربیاید،‌ حرکت بازار ملک، تندتر خواهد شد.

افت 7درصدی قیمت واقعی مسکن

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران نیز مشخص می‌کند در ماه میانی بهار 96، سطح متوسط قیمت آپارتمان‌ در پایتخت، با دو تغییر محسوس روبه‌رو شد. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات ماه اردیبهشت، با 3 درصد افزایش ماهانه (نسبت به فروردین 96) به 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید. به این ترتیب، قیمت مسکن ظرف دو ماه اول امسال،‌ با یک افت و خیز جزئی،‌ ابتدا 5/ 3 درصد در فروردین نسبت به اسفند سال قبل، کاهش پیدا کرد و سپس با 1/ 3درصد افزایش،‌ به قیمت‌های آخر سال گذشته‌ نزدیک شد.

معاملات مسکن شهر تهران در سال گذشته، با میانگین قیمت 4میلیون و 539 هزار تومان در آخرین ماه،‌ به پایان رسید. در فروردین اما به دلیل تعطیلی کل بازار در نیمه اول ماه و نیمه‌تعطیل بودن معاملات در نیمه دوم، میانگین قیمت مسکن در تهران با کاهش 5/ 3 درصدی به سطح 4 میلیون و 376 هزار تومان افت کرد و هم‌اکنون به اندکی بالاتر از 5/ 4 میلیون تومان، بازگشته است.

بر اساس این گزارش، اولین تغییر محسوس در رفتار قیمت مسکن طی سال جاری را می‌توان در «بیشتر شدن شیب رشد نقطه‌ای قیمت» نسبت به سال گذشته همین موقع و «کمتر شدن شیب» نسبت به تغییرات نقطه‌ای قیمت در اواخر سال گذشته عنوان کرد. سال گذشته، در میانه بهار، متوسط قیمت مسکن در پایتخت،‌ 4/ 3 درصد نسبت به ماه مشابه سال 94،‌ افزایش پیدا کرد و سپس به تدریج در نیمه دوم سال‌، میزان رشد نقطه‌ای قیمت‌ به بالای 7 درصد رسید، اما در حال حاضر،‌ نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (میزان افزایش در اردیبهشت 96 نسبت به اردیبهشت 95) به سطح 9/ 4 درصد رسیده است.‌ شتاب رشد قیمت مسکن (تغییرات نرخ رشد یا همان میزان تورم مسکن) بعد از افزایش خفیف در نیمه دوم سال گذشته، طی اسفند 95 و فروردین 96 کاهنده شد. تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران از 5/ 9 درصد در دی ماه،‌ به 8 درصد در بهمن،‌ 5 درصد در اسفند و 2/ 4 درصد در فروردین رسید، اما ماه گذشته، مجددا مسیر نوسانات تورم مسکن،‌ شیب مثبت گرفت، به‌طوری که نرخ رشد نقطه‌ای از 2/ 4 درصد به 9/ 4 درصد رسید. این حرکت قیمت، با توجه به رشد جزئی حجم معاملات در میانه بهار،‌ طبیعی برآورد می‌شود.

دومین تغییر محسوس در رفتار قیمت نیز به «رشد قیمت واقعی ملک» مربوط است. در حال حاضر،‌ شکاف بین سطح بالاتر نرخ تورم عمومی و سطح پایین‌تر تورم مسکن،‌ نسبت به فاصله این دو نرخ در نیمه دوم سال گذشته،‌ بیشتر شده است.

قیمت واقعی مسکن از مهر ماه سال 92،‌ تحت تاثیر «ترکیدن حباب مسکن بعد از جهش بهار همان سال»، با رشد منفی همراه شد به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی آپارتمان در تهران از نیمه سال 92،‌ در سطح پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفت. روند رشد منفی قیمت مسکن تا زمستان سال گذشته ادامه پیدا کرد، اما در دی ماه 95،‌ رشد نزدیک به 10 درصدی متوسط قیمت مسکن (رشد نقطه‌ای)،‌ باعث سبقت جزئی یک واحد درصدی منحنی تورم مسکن از تورم عمومی بعد از 39 ماه رشد منفی قیمت واقعی،‌ شد. اما اتفاق دی ماه پارسال، ماندگار نشد، به‌طوری که در حال حاضر، با تغییر هر دو مسیر تورم مسکن و تورم عمومی طی چهار ماه اخیر،‌ نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تهران،‌ مجددا شیب منفی به خود گرفته است. ماه گذشته ارزش واقعی آپارتمان در تهران –میزان رشد قیمت اسمی در مقایسه با نرخ تورم- حدود 7 درصد نسبت به اردیبهشت سال 95 کاهش پیدا کرد. علت تغییر محسوس در شیب رشد قیمت واقعی ملک طی سه ماه اخیر را می‌توان در سه پارامتر عنوان کرد. اولین پارامتر،‌ به تغییر صعودی نرخ تورم نقطه به نقطه در فاصله بهمن سال گذشته تاکنون، نسبت به ماه‌های قبل از آن،‌ مربوط است.

نرخ تورم نقطه به نقطه از حدود 9درصد در نیمه زمستان امسال، به 6/ 12 درصد در فروردین امسال رسید و ماه گذشته نیز 8/ 11 درصد شد. این افزایش، در کنار پارامتر «شتاب کاهنده نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن طی همین فاصله زمانی»، در افزایش رشد منفی قیمت واقعی مسکن،‌ اثرگذار بوده است. در این میان‌ عدم افزایش شدید حجم معاملات خرید مسکن که باعث جلوگیری از رشد چشمگیر قیمت مسکن شده، به‌عنوان پارامتر سوم،‌ مطرح است. منشاء این پارامتر،‌ نبود تقاضای سفته‌بازی در بازار ملک تحت تاثیر جذابیت بازار رقیب (سپرده‌گذاری در بانک‌ها)،‌ بوده است. از ابتدای امسال تاکنون،‌ نرخ بازدهی خرید ملک در تهران،‌ تقریبا صفر بوده است. این در حالی است که سپرده‌گذاران بانکی طی این دو ماه، در بانک‌هایی که 22 درصد سود پرداخت می‌کنند، حدود 6/ 3 درصد بازدهی سپرده‌گذاری کسب کرده‌اند.

نبض مسکن به روایت بانک مرکزی

مطابق با تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه که دیروز منتشر شد، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایتخت درحالی اردیبهشت‌ماه امسال به حدود 16 هزار و 400 فقره رسید که حجم معاملات مسکن در برخی ماه‌های پایانی سال گذشته رشد منفی را تجربه کرده بود؛اسفند سال گذشته، 12 هزار و 200 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که آمار جدید از وضعیت معاملات خرید مسکن در اردیبهشت ماه حاکی از افزایش 4 هزار فقره‌ای معاملات خرید آپارتمان در این ماه نسبت به اسفند سال گذشته، در سطح شهر تهران دارد. آمارهای بانک مرکزی از بازار معاملات مسکن، دارای اختلاف ناچیز با آمارهای دفتر اقتصاد مسکن است. حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، با رشد 4/ 6 درصدی همراه شد؛ این درحالی است که سال گذشته در برخی ماه‌ها از جمله دو ماه پایانی سال (بهمن و اسفند)، حجم معاملات مسکن رشد منفی را تجربه کرده بود.

دومین پیام از وضعیت فعلی بازار مسکن براساس گزارش بانک مرکزی که به نوعی مکمل پیام اول نیز محسوب می‌شود، «ریزنوسان قیمت مسکن در اردیبهشت ماه» به‌رغم توقف رشد منفی معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی است. میانگین قیمت مسکن در مناطق 22‌گانه شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال به مترمربعی 4 میلیون و530 هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل 7/ 3 و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 7/ 5 درصد افزایش یافت. در شرایطی که حجم معاملات خرید وفروش مسکن در شهر تهران طی دومین ماه از سال جاری، نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل 4/ 6 درصد زیاد شد، میانگین نقطه‌ای قیمت مسکن (متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته)در این ماه تنها 7/ 5 درصد افزایش یافت؛این درحالی است که بانک مرکزی دو روز پیش اعلام کرد نرخ تورم در دوازده ماه منتهی به اردیبهشت ‌ماه ۱۳۹۶ نسبت به دوازده ماه منتهی به اردیبهشت ‌ماه ۱۳۹۵ معادل 8/ 9 درصد است که این آمار بیانگر کاهش قیمت واقعی مسکن است.

سومین پیام قابل استنباط از وضعیت فعلی بازار مسکن، به «حضور پررنگ خانه اولی‌ها در بازار تقاضا برای خرید آپارتمان» برمی‌گردد؛ اگر چه بازار مسکن از ابتدای شروع فاز پیش رونق در اوایل سال گذشته همواره بازاری مصرفی و خالی از تقاضای سوداگری و سفته بازی بوده است، اما شواهد بازار مسکن و تازه ترین آمار منتشر شده از وضعیت معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن مربوط به متقاضیان «مصرفی خانه اولی» است که عمدتا متقاضی خرید انواع مشخصی از واحدهای مسکونی یعنی آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ با سطح قیمت متوسط محسوب می‌شوند. مشخصات آپارتمان‌های معامله شده طی اردیبهشت‌ماه امسال اعم از«میانگین قیمت کل و متوسط قیمت هر مترمربع از واحدهای معامله شده»، «متراژ آپارتمان‌های خریداری شده» و «مناطقی که عمده معاملات خرید مسکن در آنها انجام شده است»، صحت پیام سوم بازار مسکن در دومین ماه از سال 96 را تایید می‌کند؛براین اساس، اردیبهشت ماه امسال، بیشترین حجم معاملات مسکن را معاملات خانه اولی‌ها به خود اختصاص داده است.

تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون دست کم از سه ناحیه می‌توان اثبات کرد عمده معاملات خرید مسکن طی اردیبهشت ماه از سوی متقاضیان خانه اولی صورت گرفته است؛هرچند بررسی‌های میدانی از بازار مسکن نیز این موضوع را تایید می‌کند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در اردیبهشت ماه سال 96 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 میلیون تومان تا 3میلیون و 500 هزار تومان به ازای هرمترمربع، با سهم 5/ 12درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند؛این درحالی است که دامنه‌های قیمتی 3 میلیون و500 هزار تومان تا 4 میلیون تومان و همچنین 2 میلیون و 500 هزار تومان تا 3 میلیون تومان با سهم‌های 2/ 11 درصدی و همچنین 1/ 11 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در واقع در این ماه، توزیع حجم معاملات خرید مسکن به گونه‌ای بوده است که در حدود 2/ 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند.

مطابق با گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در تهران طی اردیبهشت ماه امسال 4 میلیون و530 هزار تومان بوده‌است. انجام بیش از نیمی از معاملات خرید آپارتمان در تهران در میان واحدهای مسکونی با قیمتی پایین‌تر از نرخ میانگین هرمترمربع آپارتمان این پیام را مخابره می‌کند که هم‌اکنون عمده تقاضا برای خرید آپارتمان از سوی خانه اولی‌هایی صورت می‌گیرد که در تلاشند با صرف هزینه کمتری آپارتمانی را برای سکونت خود خریداری کنند. از سوی دیگر، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه امسال به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/ 15 درصد اختصاص داشته است که به معنای سبقت معامله آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ از سایر واحدهای عرضه شده به بازار فروش مسکن است. این درحالی است که در همین بازه زمانی، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع معادل 7/ 52 درصد از معاملات انجام شده خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

بازه مساحتی زیر 80 مترمربع در آپارتمان‌های مسکونی، هم‌اکنون شامل آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژی است که عمده متقاضیان آنها خانه اولی‌ها هستند.از این لحاظ نیز می‌توان حضور این دسته از متقاضیان در بازار مسکن را در مقطع زمانی فعلی حضوری «پررنگ» توصیف کرد.

سومین شاهد از حضور گسترده خانه اولی‌ها در بازار معاملات خرید مسکن، به انجام بخش عمده معاملات خرید آپارتمان در «مناطق مصرفی» پایتخت برمی‌گردد، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 1/ 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای خرید مسکن را به خود اختصاص داده است؛منطقه 5 شهر تهران یکی از دو منطقه مصرفی شهر تهران به لحاظ تقاضای خرید آپارتمان محسوب می‌شود.این در حالی است که دو منطقه مصرفی دیگر یعنی منطقه 4 و 2 به ترتیب با سهم 4/ 11 درصدی و 4/ 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.همچنین در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه مربوط به 10 منطقه شهر تهران بوده است که 9 منطقه از این 10 منطقه، مناطق مصرفی محسوب می‌شوند که می‌توان از این مناطق با عنوان «کانون تقاضای خانه اولی‌ها» برای خرید آپارتمان یاد کرد.