وام مسکن برای دهک‌های ۴ به بالاست/ کاهش سود وام با تسویه یکجا

به گزارش خبرنگار مهر در پی انتشار مطلبی در خبرگزاری مهر با عنوان «اعطای وام مسکن به شیوه دولت دوازدهم/ اقساط ۲.۷ میلیون تومانی» در تاریخ ۸ آذر ماه، بانک عامل حوزه مسکن توضیحی در این خصوص ارسال کرد.

متن کامل توضیح به شرح زیر است:

تامین مسکن یکی از مهمترین موضوعات برای تمامی افراد، خانواده‌ها و خانوارها در تمامی طول زندگی آنها می باشد. در همین راستا بانک مسکن در تداوم حمایت از طرف تقاضا و تحرک بخشی به بازار مسکن در رقابت با سایر بانکها، اقدام به تجهیز منابع و اعطای تسهیلات می‌نماید. از سویی توجه به ویژگی ها و خصوصیات جامعه هدف از جمله در استطاعت بودن اقساط تسهیلات همواره در دستور کار این بانک بوده است. به این ترتیب که بانک مسکن سعی نموده است در حد بضاعت خویش با اتخاذ تدابیری نظیر پلکانی نمودن اقساط، کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت، به این مهم جامه عمل بپوشاند. همچنین به منظور تقویت قدرت خرید خانوارها تلاش نموده تا با استفاده از ابزارهای ترکیبی سقف تسهیلات را افزایش دهد. بر این اساس در مقطع کنونی اقدام به اعطای تسهیلات بدون سپرده فروش اقساطی ناشی از خرید مسکن، جعاله تعمیر و تکمیل مسکن در دو حالت انفرادی و زوجین نموده است. این افزایش سقف با در نظر گرفتن انواع شرایط تسهیلات گیرندگان می باشد.

دسته اول: متقاضیانی هستند که در سال های گذشته اقدام به سپرده گذاری نموده و در سال جاری امتیاز کامل تسهیلاتی را کسب نموده‌اند: بانک مسکن برای کمک به این اقشار، این فرصت را فراهم آورده تا با همراه کردن تسهیلات با سپرده متقاضی با تسهیلات بدون سپرده، قدرت خرید آنها را افزایش دهد.

دسته دوم: صاحبان حساب پس اندازی هستند که بنا به هر دلیلی موفق به کسب امتیاز کامل تسهیلاتی خود نشده اند: بانک مسکن برای این دسته از افراد نیز، شرایطی را فراهم آورده است تا از تسهیلات خود به همراه تسهیلات بدون سپرده این بانک بهره مند شده و ضمن جبران کسری تسهیلات خود از سقف تسهیلات بالاتری استفاده نمایند.

دسته سوم: متقاضیانی هستند که فاقد حساب سپرده پس انداز در بانک بوده‌اند ولی در حال حاضر تمایل به استفاده از تسهیلات مسکن را دارند: این دسته نیز به مانند گذشته می توانند با استفاده از تسهیلات اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، نسبت به ابتیاع واحد مسکونی اقدام نمایند که بانک در تداوم حمایت از این اقشار نیز اقدام به افزایش سقف تسهیلات نموده است.

با توجه به مطالب مطروحه مشاهده می‌شود که بانک مسکن تا حدودی دغدغه انواع متقاضیان را پوشش داده و هر متقاضی می‌تواند متناسب با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی خود و حائز شرایط بودن در یکی از بندهای فوق از تسهیلات مذکور استفاده نماید. اما متاسفانه در خبر ۹۶/۹/۸ خبرگزاری مهر، فقط به دسته سوم متقاضیان اشاره گردیده که می تواند جامعه هدف آن متفاوت از دو دسته دیگر باشد. علی ای حال به منظور روشن شدن ابهامات مطروحه در خبر فوق لازم به ذکر است:

• به رغم دولتی و توسعه ای بودن بانک مسکن، منابع جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده از محل منابع داخلی عمدتا کوتاه مدت و یا حداکثر یکساله تأمین می شود، حال آنکه از بانک انتظار است این منابع را به صورت بلند مدت در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار دهد، که عدم توجه به همخوانی منابع و مصارف باعث افزایش شکاف نقدینگی شده و ادامه ارائه خدمات برای بانک را با مشکل مواجه خواهد نمود. بر این اساس  بانک باید در تخصیص مناسب این منابع تلاش نماید؛ لذا کاهش نرخ سود تسهیلات به ویژه تسهیلات بدون سپرده و یا افزایش مدت زمان بازپرداخت آن بدون دریافت یارانه دولتی مقدور نمی باشد.

• افزایش سقف تسهیلات به همراه ارائه تسهیلات بدون سپرده که با هدف افزایش قدرت خرید متقاضیان و تحریک بخش تقاضا صورت می پذیرد، به معنی لزوم استفاده همه متقاضیان از سقف تعیین شده نیست و هرکس متناسب با درآمد خود و توان پرداخت اقساط می تواند از تسهیلات استفاده نماید. ضمن آن که از سویی نرخ سود آن بخش از تسهیلات با سپرده کماکان با نرخهای مصوب حداقلی می باشد که در توان تسهیلات گیرندگان بوده و همچنین امکان استفاده از تسهیلات ارزان تر از طریق سپرده گذاری صندوق پس انداز مسکن یکم، برای افراد و زوجینی که سابقه استفاده از تسهیلات مسکن ندارند با نرخ سود  ۸ و ۹.۵ درصدی فراهم می باشد.

• درخصوص مناسب بودن تسهیلات اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و تسهیلات بدون سپرده برای طبقات درآمدی بالا دو نکته قابل ذکر است: اول اینکه بانک مسکن همیشه برنامه ها و طرح‌های مختلفی را برای طبقات درآمدی چهارم به بالا با اولویت دادن به دهک های میان درآمدی ارایه می نماید (تهیه مسکن برای گروه های با درآمد پایین‌تر بر عهده مسئولیت های اجتماعی دولت است). دوم اینکه برای تحریک تقاضای بخش مسکن نمی توان طبقات درآمدی بالاتر را نادیده گرفت. یکی از دلایل رکود مربوط به عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن است که در سال های اخیر نمود بیشتری یافته است. به رغم وجود تقاضای بالقوه برای خرید آپارتمان های خالی معامله‌ای اتفاق نمی‌افتد. دلیل اصلی این موضوع وجود واحدهای با متراژ بزرگ است که فراتر از توان مالی متقاضیان مسکن با درآمدهای متوسط می باشد. دریافت تسهیلاتی با مبلغ ۹۰ تا ۱۴۰ میلیون، از سویی توان خرید ۴۵ تا ۷۰ متر را در مناطق متوسط تهران فراهم می آورد و از سوی دیگر اقشار با درآمد متوسط رو به بالا که دارای واحدهای با متراژ کوچکي هستند را ترغیب به تبدیل به احسن نمودن واحدهای خود از طریق خرید واحدهای بزرگتر می نماید. به این ترتیب عرضه واحدهای کوچک بیشتر شده و شرایط، متناسب با قدرت خرید متقاضیان دهک های میان‌درآمدی تسهیل می‌گردد که در نهایت این امر ضمن حل مشکل خانه های خالی، می‌تواند به تحریک تقاضا و بهتر شدن وضعیت بازار مسکن منجر گردد.

• خرید اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن از بازار فرابورس به معنای خرید زمان برای دسترسی سریع تر به منابع مالی جهت تهیه مسکن است. لذا پرداخت مبلغ جهت خرید زمان امری غیرقابل اجتناب می باشد چراکه افراد دیگری این کار را به جای آنها انجام داده اند. در غیر این صورت متقاضی خرید مسکن باید پول خود را در حساب سپرده ممتاز یا صندوق پس انداز مسکن، سپرده گذاری نماید. شایان ذکر است که در فرهنگ ایرانی، داشتن مسکن نه به عنوان سرپناه که به عنوان دارایی مطرح می شود و تعجیل در کسب این دارایی برای فرد یک مزیت محسوب می شود.

• استفاده از تسهیلات بدون سپرده و یا از محل اوراق حق تقدم برای کمک به متقاضیان خرید مسکن در کوتاه ترین زمان است و مدت بازپرداخت آنها نیز ۵ و ۱۲ سال تعریف شده است؛ لیکن گیرندگان تسهیلات می توانند هر زمان که مایل باشند قبل از سررسید به تسویه تسهیلات خود اقدام نموده و از پرداخت سود اضافه به بانک بپرهیزند. حال آنکه این امکان در کشورهای دیگر نظیر کانادا بدون پرداخت جریمه اضافی به دلیل برنامه ریزی روی منابع مالی حاصل از پرداخت اقساط در موعد مقرر، میسر نمی باشد.

توضیح خبرگزاری مهر

در این زمینه ذکر چند نکته لازم است:

۱. بانک مسکن اعلام کرده است که پرداخت تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی بدون سپرده علاوه بر روش خرید اوراق تسهیلات، به کسانی هم که از گذشته در این بانک سپرده داشته اند تعلق می گیرد.

این موضوع به طور کامل در گزارش مهر آورده شده است اما ای کاش بانک مسکن تعداد کسانی که مشمول این تسهیلات می شوند را ذکر می کرد تا مشخص شود تعداد افرادی که می توانند تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی بدون سپرده دریافت کنند در برابر کسانی که باید این نوع وام را از طریق خرید اوراق تسهیلات دریافت کنند، چه نسبت و تعدادی است.

۲. بحث اصلی گزارش مهر در خصوص «سود» این تسهیلات و مبلغ اقساطی است که بانک مسکن از وام گیرنده دریافت می کند در حالی که در توضیح بانک مسکن به این موارد پرداخته نشده و در واقع، گزارش مهر را تأیید کرده است.

۳. بانک مسکن در این توضیح اعلام کرده است این تسهیلات از محل منابع و مصارف داخلی بانک است و برای آنکه زمان بازپرداخت و سود تسهیلات کمتر شود، باید دولت یارانه های لازم را به بانک پرداخت کند.

همین موضوع عینا در گزارش خبرگزاری مهر منعکس شده و کارشناس اقتصادی که در این گزارش نام برده شده، کاملا به این موضوع اشاره کرده است که بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار و هیئت وزیران باید یارانه های لازم برای کاهش سود تسهیلات بدون سپرده بانک مسکن و درنتیجه کاهش مبلغ اقساط را تأمین و تضمین کنند.

۴. بانک مسکن اعلام کرده است که وظیفه این بانک تأین منابع مالی برای خرید دهک های درآمدی ۴ به بالاست و کمتر از آن را باید دولت تأمین کند.

بر فرض پذیرش این موضوع، بانک مسکن اعلام کند چه تعداد زوجین شاغل که حداقل حقوق مصوب شورای عالی حقوق و دستمزد را دریافت می کنند و احتمالا جزء دهک های ۱ تا ۳ هم محسوب نمی شوند، می توانند مبلغ اقساط ماهانه وام ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن (۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) را تأمین کنند؟

۵. بانک مسکن اعلام کرده که خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن برای خرید زمان و تسریع در دریافت وام است و کار سپرده گذاری را می کند.

این در حالی است که طی دیدار انبوه سازان و نماینده بانک مسکن با وزیر راه و شهرسازی، آخوندی دستور داد تا راه حلی برای حذف اوراق تسهیلات به عنوان مانعی برای دریافت تسهیلات خرید مسکن طراحی شود و مدیران بانک مسکن نیز در این نشست به وزیر راه و شهرسازی قول مساعد دادند.

۶. بانک مسکن اعلام کرده است اگر وام گیرنده ای بخواهد سود کمتری بابت تسهیلات پرداخت کند، در هر زمان که بخواهد می تواند کل وام را تسویه کند و از پرداخت سود اضافه به بانک معاف شوند.

این اظهارات بانک مسکن در حالی است که فلسفه وام مسکن، دریافت تسهیلات بلندمدت با اقساط کم است تا خانوارها بتوانند در یک بازه زمانی بلندمدت به بازپرداخت اقساط بپردازند؛ این نوع اظهارات فلسفه وام و تسهیلات را زیر سؤال می برد اگر متقاضی امکان تسویه یکجای وام را داشت که دیگر به سراغ اخذ تسهیلات نمی رفت.